ACQUERIR UN BIEN IMMOBILIER AUX ENCHERES PUBLIQUES
Toute
personne
qui
désire
acheter
un
bien
immobilier
à
la
barre
d'un
Tribunal
de
Grande
Instance
doit
prendre
contact
avec
un
Avocat
inscrit
au
Barreau
du
Tribunal
afin
de
le
représenter
lors
de
l'audience d'adjudication.
I. – LES FORMALITES PREALABLES A L’ADJUDICATION
Votre
Avocat
a
besoin
de
connaître
votre
identité
complète
et
de
pouvoir
identifier
le
bien
que
vous
voulez acquérir. Vous devez également justifier de votre solvabilité.
A - Renseignements divers
Pour
que
votre
Avocat
puisse
faire
une
déclaration
d'adjudicataire
en
votre
faveur,
il
doit
détenir
dans
son
dossier
un
mandat
régulier
(article
73
du
Décret
2006-936
du
27
juillet
2006),
signé
de
votre main et comportant les indications suivantes :
1 – La date de l’adjudication
2-
La
désignation
du
bien
que
vous
envisagez
d'acquérir
:
il
est
souhaitable
que
vous
remettiez
à
votre
Avocat
la
publication
annonçant
la
vente,
contenant
les
éléments
utiles
à
la
rédaction
des
actes.
Au
besoin,
votre
Avocat
prendra
contact
avec
l’Avocat
poursuivant
la
vente
pour
obtenir
les
éléments qui peuvent lui manquer.
3- Le montant de l'enchère maximale que vous désirez porter.
4-
L'identité
complète
de
la
personne
physique
ou
morale
qui
sera
déclarée
adjudicataire.
Si
plusieurs
personnes
achètent
en
indivision,
les
documents
doivent
être
fournis
pour
chaque
acquéreur indivis.
a- Les personnes physiques
Vous
devez
fournir
à
votre
Avocat
une
photocopie
de
votre
carte
d'identité
ou
de
tout
autre
document justifiant exactement de votre identité (permis de conduire, passeport, etc.).
Vous
devez
avoir
la
capacité
civile
pour
acheter
et
ne
faire
en
conséquence
l'objet
d'aucune
procédure
de
protection
prévue
aux
articles
488
et
suivants
du
Code
Civil
(sauvegarde
de
Justice,
curatelle, tutelle).
Vous
ne
devez
pas
non
plus
faire
l'objet
d'une
procédure
collective,
d’une
procédure
de
surendettement
ou
de
rétablissement
personnel.
Si
tel
est
le
cas,
l'acquisition
n'est
possible
que
si
les personnes habilitées interviennent à vos côtés.
Vous devez en outre fournir à votre Avocat divers renseignements et justificatifs, à savoir :
- nom et prénoms (nom de jeune fille le cas échéant),
- nationalité,
-
profession
(si
vous
êtes
commerçant
en
nom
propre,
vous
devez
fournir
un
extrait
K
BIS
récent du Registre du Commerce),
- adresse complète,
- situation de famille (célibataire, marié, veuf, divorcé, pacsé).
Attention : Si vous êtes marié, vous devez indiquer votre régime matrimonial et en justifier :
-
Si
vous
êtes
séparés
de
biens,
vous
devez
préciser
si
l'achat
est
envisagé
pour
vous
seul
ou
bien
pour
les
deux
époux
pris
indivisément.
Dans
cette
hypothèse,
les
deux
époux
devront
donner
les
mêmes
renseignements
à
l'Avocat
et
signer
ensemble
le
pouvoir
aux
fins
d'être
déclarés
adjudicataires.
-
Si
vous
êtes
mariés
sous
un
autre
régime
que
la
séparation
de
biens,
l'adjudication
est
censée
être
faite
pour
le
compte
de
la
communauté
et
dans
ce
cas-là,
l'Avocat
est
tenu
d'avoir
en
sa
possession
l'identité complète des deux époux ainsi que leurs signatures.
- Si vous êtes pacsés, il faut distinguer :
-
la
conclusion
du
pacs
est
antérieure
au
1er
janvier
2007,
et
ce,
sans
convention
:
l’adjudication
bénéficiera aux deux partenaires (biens indivis sauf disposition expresse).
Il
faut
donc
donner
à
votre
Avocat
l’identité
complète
des
deux
partenaires,
qui
devront
tous
deux
signer
le
mandat
aux
fins
d’être
déclarés
adjudicataires.
Dans
l’hypothèse
d’un
achat
par
un
seul
des
partenaires, l’autre partenaire devra en être dûment informé.
-
la
conclusion
du
pacs
est
postérieure
au
1er
janvier
2007,
sans
convention
:
Vous
êtes
donc
placé
sous un régime de séparation des biens et vous devez préciser si l’achat est envisagé pour
vous seul ou bien pour les deux pris indivisément.
Dans
cette
hypothèse,
les
deux
partenaires
devront
fournir
les
mêmes
renseignements
à
l’Avocat
et
signer tous deux le mandat aux fins d’être déclarés adjudicataires.
b - Les personnes morales
Vous devez fournir :
- un exemplaire des statuts de la société,
- un extrait KBIS récent du Registre du Commerce,
-
un
document
justifiant
des
pouvoirs
du
signataire
de
l'acte
si
cette
personne
n'est
pas
le
représentant légal de la société tel qu'il est désigné sur l'extrait KBIS.
Vous
devrez
également
justifier
que
l'achat
d'un
bien
immobilier
rentre
bien
dans
le
cadre
des
attributions de la personne morale considérée.
c - Les professionnels marchands de biens
Si
vous
êtes
une
personne
physique
ou
morale
vous
devez
en
premier
lieu
fournir
les
renseignements
ci-dessus
;
vous
devez
au
surplus
fournir
une
copie
de
déclaration
d'existence
de
marchand de biens auprès de l'administration des impôts.
La
totalité
de
ces
renseignements
sont
indispensables
tant
à
l'administration
fiscale
pour
le
paiement
des
droits
de
mutation,
qu'à
la
conservation
des
hypothèques
pour
la
publication
de
votre titre de propriété.
Il vous est donc recommandé de prêter un soin particulier à toutes les informations que vous
donnerez à votre Avocat à ce sujet.
B - La preuve de votre solvabilité
Avant
de
porter
les
enchères,
l'avocat
se
fait
remettre
par
son
mandant
et
contre
récépissé
une
caution
bancaire
irrévocable
ou
un
chèque
de
banque
rédigé
à
l'ordre
du
séquestre
ou
du
consignataire
désigné
dans
le
cahier
des
conditions
de
vente,
représentant
10
%
du
montant
de
la
mise à prix (article 74 du Décret 2006-936 du 27 juillet 2006).
Cette
disposition
est
prescrite
à
peine
de
nullité
de
l'enchère
soulevée
d'office
(article
81
du
Décret
2006-936 du 27 juillet 2006).
En
outre,
il
est
fréquent
que
le
cahier
des
conditions
de
vente
vous
impose
une
consignation
plus
importante,
correspondant
aux
frais
annoncés
avant
l'ouverture
des
enchères
(proportionnellement
aux
mises
à
prix
en
cas
de
pluralité
des
lots),
aux
émoluments
dus
aux
Avocats
selon
le
tarif
en
vigueur,
aux
droits
d'enregistrement
du
jugement,
aux
droits
et
taxes
hypothécaires et aux droits de greffe.
Le
séquestre
ou
consignataire
est
désigné
dans
le
cahier
des
conditions
de
vente.
En
cas
de
doute,
le chèque pourra être libellé à l'ordre de la CARPA.
II. – LES FORMALITES POSTERIEURES A L'ADJUDICATION
Dans
l'hypothèse
où
vous
n'êtes
pas
déclaré
adjudicataire
car
une
autre
personne
à
couvert
votre
dernière
enchère,
l'Avocat
vous
restitue
les
documents
que
vous
lui
avez
confiés,
ainsi
que
le
chèque
de
banque,
le
chèque
certifié
ou
la
lettre
de
cautionnement
bancaire
que
vous
lui
avez
remis.
L'Avocat a le droit de vous demander des honoraires.
Si
vous
êtes
déclaré
adjudicataire,
l'Avocat
conserve
les
documents
que
vous
lui
avez
confiés,
ainsi
que
la
preuve
de
votre
solvabilité.
Il
y
a
lieu
d'attendre
un
délai
de
dix
jours
pendant
lequel
tout
intéressé peut faire une surenchère du dixième.
Si
une
surenchère
est
formée,
votre
Avocat
conserve
les
documents
que
vous
lui
avez
remis
jusqu'à
ce
que
la
surenchère
soit
validée.
Dans
cette
hypothèse,
vous
n'êtes
plus
considéré
comme
adjudicataire
et
vous
pouvez
demander
à
votre
Avocat
de
vous
restituer
la
totalité
des
documents
et pièces que vous lui avez remis ainsi que le chèque ou le cautionnement bancaire.
En revanche, si vous vous trouvez dans l'un des trois cas suivants :
- aucune surenchère n'a été déposée dans les dix jours suivants votre acquisition,
- la surenchère a été annulée,
- l'acquisition que vous avez faite faisait déjà suite à une surenchère,
vous êtes déclaré adjudicataire.
Dans ce cas vous devez payer les sommes suivantes :
1- La somme principale de l'adjudication
C'est
le
montant
de
l'enchère
que
votre
Avocat
a
portée
en
votre
nom
et
qui
a
été
retenue
par
le
Tribunal.
2- Les intérêts
La
consignation
du
prix
à
laquelle
est
tenu
l'adjudicataire
en
application
de
l'article
2212
du
code
civil
doit
être
opérée
dans
un
délai
de
deux
mois
à
compter
de
la
date
d'adjudication
définitive,
à
peine de réitération des enchères (anciennement « folle enchère »).
Passé
ce
délai,
le
prix
de
vente
est
augmenté
de
plein
droit
des
intérêts
au
taux
légal
jusqu'à
la
consignation complète du prix (article 83 du Décret 2006-936 du 27 juillet 2006).
En
matière
de
vente
dans
le
cadre
des
liquidations
judiciaires,
les
intérêts
sont
dus
à
compter
du
onzième jour après la vente.
Le
taux
de
l'intérêt
légal
est
majoré
de
cinq
points
quatre
mois
après
le
prononcé
du
jugement
d'adjudication (article L. 313-3 du Code Monétaire et Financier).
Votre Avocat pourra utilement vous conseiller sur ce point.
Le
prix
principal
d'adjudication
et
les
intérêts
éventuels
devront
être
payés
par
un
chèque
libellé
au
même
ordre
que
votre
chèque
de
consignation,
sauf
exceptions
légales
applicables
à
certains
types
particuliers
de
vente
(liquidations
judiciaires,
vente
des
domaines,
vente
de
biens
de
mineurs,
licitation partages, etc.).
3- Frais préalables
Dès
que
l'adjudication
est
définitive
en
ce
qui
vous
concerne,
et
sans
délai,
vous
devez
payer
le
montant
des
frais
préalables
à
la
vente.
Il
s'agit
des
frais
annoncés
par
l'Avocat
poursuivant
lorsqu'il
requiert l'adjudication.
Ces frais, d'un montant variable, représentent les frais fixes et les émoluments exposés par l'Avocat
poursuivant
pour
parvenir
à
la
vente
(notamment
frais
de
publicité,
frais
d'huissier,
frais
de
recherches hypothécaires, etc.).
Les
frais
de
poursuite
taxés
sont
payés
par
l'adjudicataire
par
priorité
en
sus
du
prix.
Il
en
est
fourni
justificatif
au
greffe
avant
l'expiration
du
délai
de
deux
mois
à
compter
de
la
date
d'adjudication
définitive,
à
peine
de
réitération
des
enchères.
Toute
stipulation
contraire
est
réputée
non
écrite
(article 86 du Décret 2006-936 du 27 juillet 2006).
En
cas
de
mise
en
œuvre
d'un
droit
de
préemption
exercé
avec
succès,
les
sommes
payées
vous
seront remboursées dans les meilleurs délais.
4- Droits de mutation, impôts et taxes
Vous devez payer les droits de mutation.
Ces droits sont variables notamment selon :
- votre qualité ou non de marchand de biens ;
- la nature de l'immeuble ;
- la date d'achèvement des travaux.
Votre
Avocat
ou
l’Administration
fiscale
directement
vous
fera
part
des
droits
de
mutation
dont
vous
serez redevable.
En
cas
de
plus-value
et
sous
réserve
de
dispositions
contraires
du
cahier
des
conditions
de
vente,
les
frais
consécutifs
à
la
désignation
du
représentant
accrédité
ainsi
que
tous
impôts
et
taxes
afférents
à
la
situation
fiscale
spécifique
du
vendeur
ayant
son
domicile
fiscal
ou
son
siège
social
hors
de
France,
qui
seraient
dus
par
ce
dernier
à
l'occasion
de
la
mutation,
seront
payés
par
l'adjudicataire et seront déduits de la consignation du prix et des intérêts.
5- Émoluments
Les
émoluments
de
la
vente,
laquelle
se
fait
sans
le
concours
du
titulaire
du
droit,
sont
calculés
sur
la
base
du
tarif
des
notaires.
Ils
sont
exclusifs
des
honoraires
d'agence
immobilière,
sauf
stipulations
contractuelles
séparées.
En
fait,
l'intervention
de
votre
Avocat
et
du
Tribunal
remplace
l'intervention du notaire et de l'agent immobilier.
6- Honoraires
En
sus
des
émoluments,
votre
Avocat
a
le
droit
de
vous
demander
des
honoraires.
Ces
honoraires
sont librement négociés. En cas de désaccord, le Bâtonnier est compétent pour trancher le litige.
7- Divers
En
sus
de
toutes
les
sommes
précitées,
votre
avocat
peut
vous
demander
le
paiement
de
diverses
sommes
à
savoir
notamment
:
droit
de
plaidoirie,
déclaration,
extrait
d'acte,
réquisition
d'état
hypothécaire,
publicité
foncière,
honoraire
de
publication,
notification
au
syndic
de
la
copropriété
(Article 20 de la loi du 20 juillet 1965), etc.…
Notre
SCP
peut
vous
établir
un
devis
estimatif
de
ce
que
coûtera
votre
achat
immobilier
pour
un
prix d'adjudication donné.