BADRE HYONNE SENS-SALIS DENIS ROGER DAILLENCOURT SCP d’Avocats Inter-Barreaux REIMS & CHALONS EN CHAMPAGNE

ACQUERIR UN BIEN IMMOBILIER AUX ENCHERES PUBLIQUES

Toute   personne   qui   désire   acheter   un   bien   immobilier   à   la   barre   d'un   Tribunal   de   Grande   Instance doit   prendre   contact   avec   un   Avocat   inscrit   au   Barreau   du   Tribunal   afin   de   le   représenter   lors   de l'audience d'adjudication. I. – LES FORMALITES PREALABLES A L’ADJUDICATION Votre   Avocat   a   besoin   de   connaître   votre   identité   complète   et   de   pouvoir   identifier   le   bien   que   vous voulez acquérir. Vous devez également justifier de votre solvabilité. A - Renseignements divers Pour   que   votre   Avocat   puisse   faire   une   déclaration   d'adjudicataire   en   votre   faveur,   il   doit   détenir dans   son   dossier   un   mandat   régulier   (article   73   du   Décret   2006-936   du   27   juillet   2006),   signé   de votre main et comportant les indications suivantes : 1 – La date de l’adjudication 2-   La   désignation   du   bien   que   vous   envisagez   d'acquérir   :   il   est   souhaitable   que   vous   remettiez   à votre   Avocat   la   publication   annonçant   la   vente,   contenant   les   éléments   utiles   à   la   rédaction   des actes. Au    besoin,    votre    Avocat    prendra    contact    avec    l’Avocat    poursuivant    la    vente    pour    obtenir    les éléments qui peuvent lui manquer. 3- Le montant de l'enchère maximale que vous désirez porter. 4-   L'identité   complète   de   la   personne   physique   ou   morale   qui   sera   déclarée   adjudicataire.   Si plusieurs    personnes    achètent    en    indivision,    les    documents    doivent    être    fournis    pour    chaque acquéreur indivis. a- Les personnes physiques Vous    devez    fournir    à    votre    Avocat    une    photocopie    de    votre    carte    d'identité    ou    de    tout    autre document justifiant exactement de votre identité (permis de conduire, passeport, etc.). Vous    devez    avoir    la    capacité    civile    pour    acheter    et    ne    faire    en    conséquence    l'objet    d'aucune procédure   de   protection   prévue   aux   articles   488   et   suivants   du   Code   Civil   (sauvegarde   de   Justice, curatelle, tutelle). Vous    ne    devez    pas    non    plus    faire    l'objet    d'une    procédure    collective,    d’une    procédure    de surendettement   ou   de   rétablissement   personnel.   Si   tel   est   le   cas,   l'acquisition   n'est   possible   que   si les personnes habilitées interviennent à vos côtés. Vous devez en outre fournir à votre Avocat divers renseignements et justificatifs, à savoir :   - nom et prénoms (nom de jeune fille le cas échéant),   - nationalité,   -   profession   (si   vous   êtes   commerçant   en   nom   propre,   vous   devez   fournir   un   extrait   K   BIS récent du Registre du Commerce), -  adresse complète, -  situation de famille (célibataire, marié, veuf, divorcé, pacsé). Attention : Si vous êtes marié, vous devez indiquer votre régime matrimonial et en justifier : -   Si   vous   êtes   séparés   de   biens,   vous   devez   préciser   si   l'achat   est   envisagé   pour   vous   seul   ou   bien pour   les   deux   époux   pris   indivisément.   Dans   cette   hypothèse,   les   deux   époux   devront   donner   les mêmes    renseignements    à    l'Avocat    et    signer    ensemble    le    pouvoir    aux    fins    d'être    déclarés adjudicataires. -   Si   vous   êtes   mariés   sous   un   autre   régime   que   la   séparation   de   biens,   l'adjudication   est   censée   être faite   pour   le   compte   de   la   communauté   et   dans   ce   cas-là,   l'Avocat   est   tenu   d'avoir   en   sa   possession l'identité complète des deux époux ainsi que leurs signatures. - Si vous êtes pacsés, il faut distinguer : -   la   conclusion   du   pacs   est   antérieure   au   1er   janvier   2007,   et   ce,   sans   convention   :   l’adjudication bénéficiera aux deux partenaires (biens indivis sauf disposition expresse). Il   faut   donc   donner   à   votre   Avocat   l’identité   complète   des   deux   partenaires,   qui   devront   tous   deux signer   le   mandat   aux   fins   d’être   déclarés   adjudicataires.   Dans   l’hypothèse   d’un   achat   par   un   seul   des partenaires, l’autre partenaire devra en être dûment informé. -   la   conclusion   du   pacs   est   postérieure   au   1er   janvier   2007,   sans   convention   :   Vous   êtes   donc   placé sous un régime de séparation des biens et vous devez préciser si l’achat est envisagé pour vous seul ou bien pour les deux pris indivisément. Dans   cette   hypothèse,   les   deux   partenaires   devront   fournir   les   mêmes   renseignements   à   l’Avocat   et signer tous deux le mandat aux fins d’être déclarés adjudicataires. b - Les personnes morales Vous devez fournir : - un exemplaire des statuts de la société, - un extrait KBIS récent du Registre du Commerce, -    un    document    justifiant    des    pouvoirs    du    signataire    de    l'acte    si    cette    personne    n'est    pas    le représentant légal de la société tel qu'il est désigné sur l'extrait KBIS. Vous   devrez   également   justifier   que   l'achat   d'un   bien   immobilier   rentre   bien   dans   le   cadre   des attributions de la personne morale considérée. c - Les professionnels marchands de biens Si    vous    êtes    une    personne    physique    ou    morale    vous    devez    en    premier    lieu    fournir    les renseignements   ci-dessus   ;   vous   devez   au   surplus   fournir   une   copie   de   déclaration   d'existence   de marchand de biens auprès de l'administration des impôts. La    totalité    de    ces    renseignements    sont    indispensables    tant    à    l'administration    fiscale    pour    le paiement   des   droits   de   mutation,   qu'à   la   conservation   des   hypothèques   pour   la   publication   de votre titre de propriété. Il vous est donc recommandé de prêter un soin particulier à toutes les informations que vous donnerez à votre Avocat à ce sujet. B - La preuve de votre solvabilité Avant   de   porter   les   enchères,   l'avocat   se   fait   remettre   par   son   mandant   et   contre   récépissé   une caution    bancaire    irrévocable    ou    un    chèque    de    banque    rédigé    à    l'ordre    du    séquestre    ou    du consignataire   désigné   dans   le   cahier   des   conditions   de   vente,   représentant   10   %   du   montant   de   la mise à prix (article 74 du Décret 2006-936 du 27 juillet 2006). Cette   disposition   est   prescrite   à   peine   de   nullité   de   l'enchère   soulevée   d'office   (article   81   du   Décret 2006-936 du 27 juillet 2006). En   outre,   il   est   fréquent   que   le   cahier   des   conditions   de   vente   vous   impose   une   consignation   plus importante,       correspondant       aux       frais       annoncés       avant       l'ouverture       des       enchères (proportionnellement   aux   mises   à   prix   en   cas   de   pluralité   des   lots),   aux   émoluments   dus   aux Avocats   selon   le   tarif   en   vigueur,   aux   droits   d'enregistrement   du   jugement,   aux   droits   et   taxes hypothécaires et aux droits de greffe. Le   séquestre   ou   consignataire   est   désigné   dans   le   cahier   des   conditions   de   vente.   En   cas   de   doute, le chèque pourra être libellé à l'ordre de la CARPA. II. – LES FORMALITES POSTERIEURES A L'ADJUDICATION Dans   l'hypothèse   où   vous   n'êtes   pas   déclaré   adjudicataire   car   une   autre   personne   à   couvert   votre dernière   enchère,   l'Avocat   vous   restitue   les   documents   que   vous   lui   avez   confiés,   ainsi   que   le chèque   de   banque,   le   chèque   certifié   ou   la   lettre   de   cautionnement   bancaire   que   vous   lui   avez remis. L'Avocat a le droit de vous demander des honoraires. Si   vous   êtes   déclaré   adjudicataire,   l'Avocat   conserve   les   documents   que   vous   lui   avez   confiés,   ainsi que   la   preuve   de   votre   solvabilité.   Il   y   a   lieu   d'attendre   un   délai   de   dix   jours   pendant   lequel   tout intéressé peut faire une surenchère du dixième. Si   une   surenchère   est   formée,   votre   Avocat   conserve   les   documents   que   vous   lui   avez   remis   jusqu'à ce    que    la    surenchère    soit    validée.    Dans    cette    hypothèse,    vous    n'êtes    plus    considéré    comme adjudicataire   et   vous   pouvez   demander   à   votre   Avocat   de   vous   restituer   la   totalité   des   documents et pièces que vous lui avez remis ainsi que le chèque ou le cautionnement bancaire. En revanche, si vous vous trouvez dans l'un des trois cas suivants : - aucune surenchère n'a été déposée dans les dix jours suivants votre acquisition, - la surenchère a été annulée, - l'acquisition que vous avez faite faisait déjà suite à une surenchère, vous êtes déclaré adjudicataire. Dans ce cas vous devez payer les sommes suivantes : 1- La somme principale de l'adjudication C'est   le   montant   de   l'enchère   que   votre   Avocat   a   portée   en   votre   nom   et   qui   a   été   retenue   par   le Tribunal. 2- Les intérêts La   consignation   du   prix   à   laquelle   est   tenu   l'adjudicataire   en   application   de   l'article   2212   du   code civil   doit   être   opérée   dans   un   délai   de   deux   mois   à   compter   de   la   date   d'adjudication   définitive,   à peine de réitération des enchères (anciennement « folle enchère »). Passé   ce   délai,   le   prix   de   vente   est   augmenté   de   plein   droit   des   intérêts   au   taux   légal   jusqu'à   la consignation complète du prix (article 83 du Décret 2006-936 du 27 juillet 2006). En   matière   de   vente   dans   le   cadre   des   liquidations   judiciaires,   les   intérêts   sont   dus   à   compter   du onzième jour après la vente. Le   taux   de   l'intérêt   légal   est   majoré   de   cinq   points   quatre   mois   après   le   prononcé   du   jugement d'adjudication (article L. 313-3 du Code Monétaire et Financier). Votre Avocat pourra utilement vous conseiller sur ce point. Le   prix   principal   d'adjudication   et   les   intérêts   éventuels   devront   être   payés   par   un   chèque   libellé   au même   ordre   que   votre   chèque   de   consignation,   sauf   exceptions   légales   applicables   à   certains   types particuliers   de   vente   (liquidations   judiciaires,   vente   des   domaines,   vente   de   biens   de   mineurs, licitation partages, etc.). 3- Frais préalables Dès   que   l'adjudication   est   définitive   en   ce   qui   vous   concerne,   et   sans   délai,   vous   devez   payer   le montant   des   frais   préalables   à   la   vente.   Il   s'agit   des   frais   annoncés   par   l'Avocat   poursuivant   lorsqu'il requiert l'adjudication. Ces frais, d'un montant variable, représentent les frais fixes et les émoluments exposés par l'Avocat poursuivant    pour    parvenir    à    la    vente    (notamment    frais    de    publicité,    frais    d'huissier,    frais    de recherches hypothécaires, etc.). Les   frais   de   poursuite   taxés   sont   payés   par   l'adjudicataire   par   priorité   en   sus   du   prix.   Il   en   est   fourni justificatif   au   greffe   avant   l'expiration   du   délai   de   deux   mois   à   compter   de   la   date   d'adjudication définitive,   à   peine   de   réitération   des   enchères.   Toute   stipulation   contraire   est   réputée   non   écrite (article 86 du Décret 2006-936 du 27 juillet 2006). En   cas   de   mise   en   œuvre   d'un   droit   de   préemption   exercé   avec   succès,   les   sommes   payées   vous seront remboursées dans les meilleurs délais. 4- Droits de mutation, impôts et taxes Vous devez payer les droits de mutation. Ces droits sont variables notamment selon : - votre qualité ou non de marchand de biens ; - la nature de l'immeuble ; - la date d'achèvement des travaux. Votre   Avocat   ou   l’Administration   fiscale   directement   vous   fera   part   des   droits   de   mutation   dont   vous serez redevable. En   cas   de   plus-value   et   sous   réserve   de   dispositions   contraires   du   cahier   des   conditions   de   vente, les   frais   consécutifs   à   la   désignation   du   représentant   accrédité   ainsi   que   tous   impôts   et   taxes afférents   à   la   situation   fiscale   spécifique   du   vendeur   ayant   son   domicile   fiscal   ou   son   siège   social hors   de   France,   qui   seraient   dus   par   ce   dernier   à   l'occasion   de   la   mutation,   seront   payés   par l'adjudicataire et seront déduits de la consignation du prix et des intérêts. 5- Émoluments Les   émoluments   de   la   vente,   laquelle   se   fait   sans   le   concours   du   titulaire   du   droit,   sont   calculés   sur la    base    du    tarif    des    notaires.    Ils    sont    exclusifs    des    honoraires    d'agence    immobilière,    sauf stipulations   contractuelles   séparées.   En   fait,   l'intervention   de   votre   Avocat   et   du   Tribunal   remplace l'intervention du notaire et de l'agent immobilier. 6- Honoraires En   sus   des   émoluments,   votre   Avocat   a   le   droit   de   vous   demander   des   honoraires.   Ces   honoraires sont librement négociés. En cas de désaccord, le Bâtonnier est compétent pour trancher le litige. 7- Divers En   sus   de   toutes   les   sommes   précitées,   votre   avocat   peut   vous   demander   le   paiement   de   diverses sommes    à    savoir    notamment    :    droit    de    plaidoirie,    déclaration,    extrait    d'acte,    réquisition    d'état hypothécaire,   publicité   foncière,   honoraire   de   publication,   notification   au   syndic   de   la   copropriété (Article 20 de la loi du 20 juillet 1965), etc.… Notre   SCP   peut   vous   établir   un   devis   estimatif   de   ce   que   coûtera   votre   achat   immobilier   pour   un prix d'adjudication donné.
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ACQUERIR UN BIEN IMMOBILIER AUX ENCHERES PUBLIQUES

Toute   personne   qui   désire   acheter   un   bien   immobilier   à   la   barre   d'un   Tribunal   de   Grande Instance    doit    prendre    contact    avec    un    Avocat    inscrit    au    Barreau    du    Tribunal    afin    de    le représenter lors de l'audience d'adjudication. I. – LES FORMALITES PREALABLES A L’ADJUDICATION Votre   Avocat   a   besoin   de   connaître   votre   identité   complète   et   de   pouvoir   identifier   le   bien   que vous voulez acquérir. Vous devez également justifier de votre solvabilité. A - Renseignements divers Pour   que   votre   Avocat   puisse   faire   une   déclaration   d'adjudicataire   en   votre   faveur,   il   doit détenir   dans   son   dossier   un   mandat   régulier   (article   73   du   Décret   2006-936   du   27   juillet   2006), signé de votre main et comportant les indications suivantes : 1 – La date de l’adjudication 2-   La   désignation   du   bien   que   vous   envisagez   d'acquérir   :   il   est   souhaitable   que   vous remettiez   à   votre   Avocat   la   publication   annonçant   la   vente,   contenant   les   éléments   utiles   à   la rédaction des actes. Au   besoin,   votre   Avocat   prendra   contact   avec   l’Avocat   poursuivant   la   vente   pour   obtenir   les éléments qui peuvent lui manquer. 3- Le montant de l'enchère maximale que vous désirez porter. 4-   L'identité   complète   de   la   personne   physique   ou   morale   qui   sera   déclarée   adjudicataire. Si    plusieurs    personnes    achètent    en    indivision,    les    documents    doivent    être    fournis    pour chaque acquéreur indivis. a- Les personnes physiques Vous   devez   fournir   à   votre   Avocat   une   photocopie   de   votre   carte   d'identité   ou   de   tout   autre document justifiant exactement de votre identité (permis de conduire, passeport, etc.). Vous   devez   avoir   la   capacité   civile   pour   acheter   et   ne   faire   en   conséquence   l'objet   d'aucune procédure   de   protection   prévue   aux   articles   488   et   suivants   du   Code   Civil   (sauvegarde   de Justice, curatelle, tutelle). Vous    ne    devez    pas    non    plus    faire    l'objet    d'une    procédure    collective,    d’une    procédure    de surendettement   ou   de   rétablissement   personnel.   Si   tel   est   le   cas,   l'acquisition   n'est   possible que si les personnes habilitées interviennent à vos côtés. Vous devez en outre fournir à votre Avocat divers renseignements et justificatifs, à savoir :   - nom et prénoms (nom de jeune fille le cas échéant),   - nationalité,   -   profession   (si   vous   êtes   commerçant   en   nom   propre,   vous   devez   fournir   un   extrait   K BIS récent du Registre du Commerce), -  adresse complète, -  situation de famille (célibataire, marié, veuf, divorcé, pacsé). Attention : Si vous êtes marié, vous devez indiquer votre régime matrimonial et en justifier : -   Si   vous   êtes   séparés   de   biens,   vous   devez   préciser   si   l'achat   est   envisagé   pour   vous   seul   ou bien   pour   les   deux   époux   pris   indivisément.   Dans   cette   hypothèse,   les   deux   époux   devront donner   les   mêmes   renseignements   à   l'Avocat   et   signer   ensemble   le   pouvoir   aux   fins   d'être déclarés adjudicataires. -   Si   vous   êtes   mariés   sous   un   autre   régime   que   la   séparation   de   biens,   l'adjudication   est censée   être   faite   pour   le   compte   de   la   communauté   et   dans   ce   cas-là,   l'Avocat   est   tenu   d'avoir en sa possession l'identité complète des deux époux ainsi que leurs signatures. - Si vous êtes pacsés, il faut distinguer : -    la    conclusion    du    pacs    est    antérieure    au    1er    janvier    2007,    et    ce,    sans    convention    : l’adjudication bénéficiera aux deux partenaires (biens indivis sauf disposition expresse). Il   faut   donc   donner   à   votre   Avocat   l’identité   complète   des   deux   partenaires,   qui   devront   tous deux   signer   le   mandat   aux   fins   d’être   déclarés   adjudicataires.   Dans   l’hypothèse   d’un   achat   par un seul des partenaires, l’autre partenaire devra en être dûment informé. -   la   conclusion   du   pacs   est   postérieure   au   1er   janvier   2007,   sans   convention   :   Vous   êtes   donc placé   sous   un   régime   de   séparation   des   biens   et   vous   devez   préciser   si   l’achat   est   envisagé pour vous seul ou bien pour les deux pris indivisément. Dans   cette   hypothèse,   les   deux   partenaires   devront   fournir   les   mêmes   renseignements   à l’Avocat et signer tous deux le mandat aux fins d’être déclarés adjudicataires. b - Les personnes morales Vous devez fournir : - un exemplaire des statuts de la société, - un extrait KBIS récent du Registre du Commerce, -   un   document   justifiant   des   pouvoirs   du   signataire   de   l'acte   si   cette   personne   n'est   pas   le représentant légal de la société tel qu'il est désigné sur l'extrait KBIS. Vous   devrez   également   justifier   que   l'achat   d'un   bien   immobilier   rentre   bien   dans   le   cadre   des attributions de la personne morale considérée. c - Les professionnels marchands de biens Si    vous    êtes    une    personne    physique    ou    morale    vous    devez    en    premier    lieu    fournir    les renseignements   ci-dessus   ;   vous   devez   au   surplus   fournir   une   copie   de   déclaration   d'existence de marchand de biens auprès de l'administration des impôts. La   totalité   de   ces   renseignements   sont   indispensables   tant   à   l'administration   fiscale   pour   le paiement   des   droits   de   mutation,   qu'à   la   conservation   des   hypothèques   pour   la   publication   de votre titre de propriété. Il vous est donc recommandé de prêter un soin particulier à toutes les informations que vous donnerez à votre Avocat à ce sujet. B - La preuve de votre solvabilité Avant   de   porter   les   enchères,   l'avocat   se   fait   remettre   par   son   mandant   et   contre   récépissé une   caution   bancaire   irrévocable   ou   un   chèque   de   banque   rédigé   à   l'ordre   du   séquestre   ou   du consignataire   désigné   dans   le   cahier   des   conditions   de   vente,   représentant   10   %   du   montant de la mise à prix (article 74 du Décret 2006-936 du 27 juillet 2006). Cette   disposition   est   prescrite   à   peine   de   nullité   de   l'enchère   soulevée   d'office   (article   81   du Décret 2006-936 du 27 juillet 2006). En   outre,   il   est   fréquent   que   le   cahier   des   conditions   de   vente   vous   impose   une   consignation plus     importante,     correspondant     aux     frais     annoncés     avant     l'ouverture     des     enchères (proportionnellement   aux   mises   à   prix   en   cas   de   pluralité   des   lots),   aux   émoluments   dus   aux Avocats   selon   le   tarif   en   vigueur,   aux   droits   d'enregistrement   du   jugement,   aux   droits   et   taxes hypothécaires et aux droits de greffe. Le   séquestre   ou   consignataire   est   désigné   dans   le   cahier   des   conditions   de   vente.   En   cas   de doute, le chèque pourra être libellé à l'ordre de la CARPA. II. – LES FORMALITES POSTERIEURES A L'ADJUDICATION Dans   l'hypothèse   où   vous   n'êtes   pas   déclaré   adjudicataire   car   une   autre   personne   à   couvert votre   dernière   enchère,   l'Avocat   vous   restitue   les   documents   que   vous   lui   avez   confiés,   ainsi que   le   chèque   de   banque,   le   chèque   certifié   ou   la   lettre   de   cautionnement   bancaire   que   vous lui avez remis. L'Avocat a le droit de vous demander des honoraires. Si   vous   êtes   déclaré   adjudicataire,   l'Avocat   conserve   les   documents   que   vous   lui   avez   confiés, ainsi   que   la   preuve   de   votre   solvabilité.   Il   y   a   lieu   d'attendre   un   délai   de   dix   jours   pendant lequel tout intéressé peut faire une surenchère du dixième. Si   une   surenchère   est   formée,   votre   Avocat   conserve   les   documents   que   vous   lui   avez   remis jusqu'à   ce   que   la   surenchère   soit   validée.   Dans   cette   hypothèse,   vous   n'êtes   plus   considéré comme   adjudicataire   et   vous   pouvez   demander   à   votre   Avocat   de   vous   restituer   la   totalité   des documents    et    pièces    que    vous    lui    avez    remis    ainsi    que    le    chèque    ou    le    cautionnement bancaire. En revanche, si vous vous trouvez dans l'un des trois cas suivants : - aucune surenchère n'a été déposée dans les dix jours suivants votre acquisition, - la surenchère a été annulée, - l'acquisition que vous avez faite faisait déjà suite à une surenchère, vous êtes déclaré adjudicataire. Dans ce cas vous devez payer les sommes suivantes : 1- La somme principale de l'adjudication C'est   le   montant   de   l'enchère   que   votre   Avocat   a   portée   en   votre   nom   et   qui   a   été   retenue   par le Tribunal. 2- Les intérêts La   consignation   du   prix   à   laquelle   est   tenu   l'adjudicataire   en   application   de   l'article   2212   du code   civil   doit   être   opérée   dans   un   délai   de   deux   mois   à   compter   de   la   date   d'adjudication définitive, à peine de réitération des enchères (anciennement « folle enchère »). Passé   ce   délai,   le   prix   de   vente   est   augmenté   de   plein   droit   des   intérêts   au   taux   légal   jusqu'à   la consignation complète du prix (article 83 du Décret 2006-936 du 27 juillet 2006). En   matière   de   vente   dans   le   cadre   des   liquidations   judiciaires,   les   intérêts   sont   dus   à   compter du onzième jour après la vente. Le   taux   de   l'intérêt   légal   est   majoré   de   cinq   points   quatre   mois   après   le   prononcé   du   jugement d'adjudication (article L. 313-3 du Code Monétaire et Financier). Votre Avocat pourra utilement vous conseiller sur ce point. Le   prix   principal   d'adjudication   et   les   intérêts   éventuels   devront   être   payés   par   un   chèque libellé   au   même   ordre   que   votre   chèque   de   consignation,   sauf   exceptions   légales   applicables   à certains   types   particuliers   de   vente   (liquidations   judiciaires,   vente   des   domaines,   vente   de biens de mineurs, licitation partages, etc.). 3- Frais préalables Dès   que   l'adjudication   est   définitive   en   ce   qui   vous   concerne,   et   sans   délai,   vous   devez   payer le   montant   des   frais   préalables   à   la   vente.   Il   s'agit   des   frais   annoncés   par   l'Avocat   poursuivant lorsqu'il requiert l'adjudication. Ces   frais,   d'un   montant   variable,   représentent   les   frais   fixes   et   les   émoluments   exposés   par l'Avocat poursuivant   pour   parvenir   à   la   vente   (notamment   frais   de   publicité,   frais   d'huissier,   frais   de recherches hypothécaires, etc.). Les   frais   de   poursuite   taxés   sont   payés   par   l'adjudicataire   par   priorité   en   sus   du   prix.   Il   en   est fourni   justificatif   au   greffe   avant   l'expiration   du   délai   de   deux   mois   à   compter   de   la   date d'adjudication   définitive,   à   peine   de   réitération   des   enchères.   Toute   stipulation   contraire   est réputée non écrite (article 86 du Décret 2006-936 du 27 juillet 2006). En   cas   de   mise   en   œuvre   d'un   droit   de   préemption   exercé   avec   succès,   les   sommes   payées vous seront remboursées dans les meilleurs délais. 4- Droits de mutation, impôts et taxes Vous devez payer les droits de mutation. Ces droits sont variables notamment selon : - votre qualité ou non de marchand de biens ; - la nature de l'immeuble ; - la date d'achèvement des travaux. Votre   Avocat   ou   l’Administration   fiscale   directement   vous   fera   part   des   droits   de   mutation dont vous serez redevable. En   cas   de   plus-value   et   sous   réserve   de   dispositions   contraires   du   cahier   des   conditions   de vente,   les   frais   consécutifs   à   la   désignation   du   représentant   accrédité   ainsi   que   tous   impôts   et taxes   afférents   à   la   situation   fiscale   spécifique   du   vendeur   ayant   son   domicile   fiscal   ou   son siège   social   hors   de   France,   qui   seraient   dus   par   ce   dernier   à   l'occasion   de   la   mutation,   seront payés par l'adjudicataire et seront déduits de la consignation du prix et des intérêts. 5- Émoluments Les   émoluments   de   la   vente,   laquelle   se   fait   sans   le   concours   du   titulaire   du   droit,   sont calculés    sur    la    base    du    tarif    des    notaires.    Ils    sont    exclusifs    des    honoraires    d'agence immobilière,   sauf   stipulations   contractuelles   séparées.   En   fait,   l'intervention   de   votre   Avocat   et du Tribunal remplace l'intervention du notaire et de l'agent immobilier. 6- Honoraires En    sus    des    émoluments,    votre    Avocat    a    le    droit    de    vous    demander    des    honoraires.    Ces honoraires   sont   librement   négociés.   En   cas   de   désaccord,   le   Bâtonnier   est   compétent   pour trancher le litige. 7- Divers En   sus   de   toutes   les   sommes   précitées,   votre   avocat   peut   vous   demander   le   paiement   de diverses    sommes    à    savoir    notamment    :    droit    de    plaidoirie,    déclaration,    extrait    d'acte, réquisition   d'état   hypothécaire,   publicité   foncière,   honoraire   de   publication,   notification   au syndic de la copropriété (Article 20 de la loi du 20 juillet 1965), etc.… Notre   SCP   peut   vous   établir   un   devis   estimatif   de   ce   que   coûtera   votre   achat   immobilier   pour un prix d'adjudication donné.
BADRE HYONNE SENS-SALIS DENIS ROGER DAILLENCOURT SCP d’Avocats Inter-Barreaux REIMS & CHALONS EN CHAMPAGNE

ACQUERIR UN BIEN IMMOBILIER AUX ENCHERES

PUBLIQUES

Toute    personne    qui    désire    acheter    un    bien    immobilier    à    la    barre    d'un Tribunal   de   Grande   Instance   doit   prendre   contact   avec   un   Avocat   inscrit   au Barreau     du     Tribunal     afin     de     le     représenter     lors     de     l'audience d'adjudication. I. – LES FORMALITES PREALABLES A L’ADJUDICATION Votre   Avocat   a   besoin   de   connaître   votre   identité   complète   et   de   pouvoir identifier   le   bien   que   vous   voulez   acquérir.   Vous   devez   également   justifier de votre solvabilité. A - Renseignements divers Pour   que   votre   Avocat   puisse   faire   une   déclaration   d'adjudicataire   en   votre faveur,   il   doit   détenir   dans   son   dossier   un   mandat   régulier   (article   73   du Décret   2006-936   du   27   juillet   2006),   signé   de   votre   main   et   comportant   les indications suivantes : 1 – La date de l’adjudication 2-    La    désignation    du    bien    que    vous    envisagez    d'acquérir    :    il    est souhaitable   que   vous   remettiez   à   votre   Avocat   la   publication   annonçant   la vente, contenant les éléments utiles à la rédaction des actes. Au   besoin,   votre   Avocat   prendra   contact   avec   l’Avocat   poursuivant   la   vente pour obtenir les éléments qui peuvent lui manquer. 3- Le montant de l'enchère maximale que vous désirez porter. 4-   L'identité   complète   de   la   personne   physique   ou   morale   qui   sera déclarée   adjudicataire.   Si   plusieurs   personnes   achètent   en   indivision,   les documents doivent être fournis pour chaque acquéreur indivis. a- Les personnes physiques Vous   devez   fournir   à   votre   Avocat   une   photocopie   de   votre   carte   d'identité ou   de   tout   autre   document   justifiant   exactement   de   votre   identité   (permis de conduire, passeport, etc.). Vous   devez   avoir   la   capacité   civile   pour   acheter   et   ne   faire   en   conséquence l'objet    d'aucune    procédure    de    protection    prévue    aux    articles    488    et suivants du Code Civil (sauvegarde de Justice, curatelle, tutelle). Vous   ne   devez   pas   non   plus   faire   l'objet   d'une   procédure   collective,   d’une procédure   de   surendettement   ou   de   rétablissement   personnel.   Si   tel   est   le cas,      l'acquisition      n'est      possible      que      si      les      personnes      habilitées interviennent à vos côtés. Vous    devez    en    outre    fournir    à    votre    Avocat    divers    renseignements    et justificatifs, à savoir :   - nom et prénoms (nom de jeune fille le cas échéant),   - nationalité,   -   profession   (si   vous   êtes   commerçant   en   nom   propre,   vous   devez fournir un extrait K BIS récent du Registre du Commerce), -  adresse complète, -  situation de famille (célibataire, marié, veuf, divorcé, pacsé). Attention     :     Si     vous     êtes     marié,     vous     devez     indiquer     votre     régime matrimonial et en justifier : -   Si   vous   êtes   séparés   de   biens,   vous   devez   préciser   si   l'achat   est   envisagé pour   vous   seul   ou   bien   pour   les   deux   époux   pris   indivisément.   Dans   cette hypothèse,   les   deux   époux   devront   donner   les   mêmes   renseignements   à l'Avocat     et     signer     ensemble     le     pouvoir     aux     fins     d'être     déclarés adjudicataires. -   Si   vous   êtes   mariés   sous   un   autre   régime   que   la   séparation   de   biens, l'adjudication   est   censée   être   faite   pour   le   compte   de   la   communauté   et dans    ce    cas-là,    l'Avocat    est    tenu    d'avoir    en    sa    possession    l'identité complète des deux époux ainsi que leurs signatures. - Si vous êtes pacsés, il faut distinguer : -   la   conclusion   du   pacs   est   antérieure   au   1er   janvier   2007,   et   ce,   sans convention   :   l’adjudication   bénéficiera   aux   deux   partenaires   (biens   indivis sauf disposition expresse). Il     faut     donc     donner     à     votre     Avocat     l’identité     complète     des     deux partenaires,    qui    devront    tous    deux    signer    le    mandat    aux    fins    d’être déclarés    adjudicataires.    Dans    l’hypothèse    d’un    achat    par    un    seul    des partenaires, l’autre partenaire devra en être dûment informé. -    la    conclusion    du    pacs    est    postérieure    au    1er    janvier    2007,    sans convention   :   Vous   êtes   donc   placé   sous   un   régime   de   séparation   des   biens et vous devez préciser si l’achat est envisagé pour vous seul ou bien pour les deux pris indivisément. Dans   cette   hypothèse,   les   deux   partenaires   devront   fournir   les   mêmes renseignements   à   l’Avocat   et   signer   tous   deux   le   mandat   aux   fins   d’être déclarés adjudicataires. b - Les personnes morales Vous devez fournir : - un exemplaire des statuts de la société, - un extrait KBIS récent du Registre du Commerce, -    un    document    justifiant    des    pouvoirs    du    signataire    de    l'acte    si    cette personne   n'est   pas   le   représentant   légal   de   la   société   tel   qu'il   est   désigné sur l'extrait KBIS. Vous   devrez   également   justifier   que   l'achat   d'un   bien   immobilier   rentre bien dans le cadre des attributions de la personne morale considérée. c - Les professionnels marchands de biens Si   vous   êtes   une   personne   physique   ou   morale   vous   devez   en   premier   lieu fournir   les   renseignements   ci-dessus   ;   vous   devez   au   surplus   fournir   une copie    de    déclaration    d'existence    de    marchand    de    biens    auprès    de l'administration des impôts. La      totalité      de      ces      renseignements      sont      indispensables      tant      à l'administration   fiscale   pour   le   paiement   des   droits   de   mutation,   qu'à   la conservation    des    hypothèques    pour    la    publication    de    votre    titre    de propriété. Il   vous   est   donc   recommandé   de   prêter   un   soin   particulier   à   toutes   les informations que vous donnerez à votre Avocat à ce sujet. B - La preuve de votre solvabilité Avant   de   porter   les   enchères,   l'avocat   se   fait   remettre   par   son   mandant   et contre    récépissé    une    caution    bancaire    irrévocable    ou    un    chèque    de banque   rédigé   à   l'ordre   du   séquestre   ou   du   consignataire   désigné   dans   le cahier   des   conditions   de   vente,   représentant   10   %   du   montant   de   la   mise   à prix (article 74 du Décret 2006-936 du 27 juillet 2006). Cette   disposition   est   prescrite   à   peine   de   nullité   de   l'enchère   soulevée d'office (article 81 du Décret 2006-936 du 27 juillet 2006). En   outre,   il   est   fréquent   que   le   cahier   des   conditions   de   vente   vous   impose une    consignation    plus    importante,    correspondant    aux    frais    annoncés avant   l'ouverture   des   enchères   (proportionnellement   aux   mises   à   prix   en cas   de   pluralité   des   lots),   aux   émoluments   dus   aux   Avocats   selon   le   tarif   en vigueur,    aux    droits    d'enregistrement    du    jugement,    aux    droits    et    taxes hypothécaires et aux droits de greffe. Le   séquestre   ou   consignataire   est   désigné   dans   le   cahier   des   conditions   de vente. En cas de doute, le chèque pourra être libellé à l'ordre de la CARPA. II. – LES FORMALITES POSTERIEURES A L'ADJUDICATION Dans   l'hypothèse   où   vous   n'êtes   pas   déclaré   adjudicataire   car   une   autre personne    à    couvert    votre    dernière    enchère,    l'Avocat    vous    restitue    les documents   que   vous   lui   avez   confiés,   ainsi   que   le   chèque   de   banque,   le chèque   certifié   ou   la   lettre   de   cautionnement   bancaire   que   vous   lui   avez remis. L'Avocat a le droit de vous demander des honoraires. Si   vous   êtes   déclaré   adjudicataire,   l'Avocat   conserve   les   documents   que vous   lui   avez   confiés,   ainsi   que   la   preuve   de   votre   solvabilité.   Il   y   a   lieu d'attendre   un   délai   de   dix   jours   pendant   lequel   tout   intéressé   peut   faire une surenchère du dixième. Si   une   surenchère   est   formée,   votre   Avocat   conserve   les   documents   que vous   lui   avez   remis   jusqu'à   ce   que   la   surenchère   soit   validée.   Dans   cette hypothèse,   vous   n'êtes   plus   considéré   comme   adjudicataire   et   vous   pouvez demander   à   votre   Avocat   de   vous   restituer   la   totalité   des   documents   et pièces   que   vous   lui   avez   remis   ainsi   que   le   chèque   ou   le   cautionnement bancaire. En revanche, si vous vous trouvez dans l'un des trois cas suivants : -   aucune   surenchère   n'a   été   déposée   dans   les   dix   jours   suivants   votre acquisition, - la surenchère a été annulée, - l'acquisition que vous avez faite faisait déjà suite à une surenchère, vous êtes déclaré adjudicataire. Dans ce cas vous devez payer les sommes suivantes : 1- La somme principale de l'adjudication C'est   le   montant   de   l'enchère   que   votre   Avocat   a   portée   en   votre   nom   et qui a été retenue par le Tribunal. 2- Les intérêts La   consignation   du   prix   à   laquelle   est   tenu   l'adjudicataire   en   application   de l'article   2212   du   code   civil   doit   être   opérée   dans   un   délai   de   deux   mois   à compter   de   la   date   d'adjudication   définitive,   à   peine   de   réitération   des enchères (anciennement « folle enchère »). Passé   ce   délai,   le   prix   de   vente   est   augmenté   de   plein   droit   des   intérêts   au taux   légal   jusqu'à   la   consignation   complète   du   prix   (article   83   du   Décret 2006-936 du 27 juillet 2006). En   matière   de   vente   dans   le   cadre   des   liquidations   judiciaires,   les   intérêts sont dus à compter du onzième jour après la vente. Le   taux   de   l'intérêt   légal   est   majoré   de   cinq   points   quatre   mois   après   le prononcé   du   jugement   d'adjudication   (article   L.   313-3   du   Code   Monétaire et Financier). Votre Avocat pourra utilement vous conseiller sur ce point. Le   prix   principal   d'adjudication   et   les   intérêts   éventuels   devront   être   payés par   un   chèque   libellé   au   même   ordre   que   votre   chèque   de   consignation, sauf   exceptions   légales   applicables   à   certains   types   particuliers   de   vente (liquidations   judiciaires,   vente   des   domaines,   vente   de   biens   de   mineurs, licitation partages, etc.). 3- Frais préalables Dès   que   l'adjudication   est   définitive   en   ce   qui   vous   concerne,   et   sans   délai, vous   devez   payer   le   montant   des   frais   préalables   à   la   vente.   Il   s'agit   des frais annoncés par l'Avocat poursuivant lorsqu'il requiert l'adjudication. Ces    frais,    d'un    montant    variable,    représentent    les    frais    fixes    et    les émoluments exposés par l'Avocat poursuivant   pour   parvenir   à   la   vente   (notamment   frais   de   publicité,   frais d'huissier, frais de recherches hypothécaires, etc.). Les   frais   de   poursuite   taxés   sont   payés   par   l'adjudicataire   par   priorité   en sus   du   prix.   Il   en   est   fourni   justificatif   au   greffe   avant   l'expiration   du   délai de   deux   mois   à   compter   de   la   date   d'adjudication   définitive,   à   peine   de réitération   des   enchères.   Toute   stipulation   contraire   est   réputée   non   écrite (article 86 du Décret 2006-936 du 27 juillet 2006). En   cas   de   mise   en   œuvre   d'un   droit   de   préemption   exercé   avec   succès,   les sommes payées vous seront remboursées dans les meilleurs délais. 4- Droits de mutation, impôts et taxes Vous devez payer les droits de mutation. Ces droits sont variables notamment selon : - votre qualité ou non de marchand de biens ; - la nature de l'immeuble ; - la date d'achèvement des travaux. Votre   Avocat   ou   l’Administration   fiscale   directement   vous   fera   part   des droits de mutation dont vous serez redevable. En   cas   de   plus-value   et   sous   réserve   de   dispositions   contraires   du   cahier des     conditions     de     vente,     les     frais     consécutifs     à     la     désignation     du représentant    accrédité    ainsi    que    tous    impôts    et    taxes    afférents    à    la situation   fiscale   spécifique   du   vendeur   ayant   son   domicile   fiscal   ou   son siège   social   hors   de   France,   qui   seraient   dus   par   ce   dernier   à   l'occasion   de la    mutation,    seront    payés    par    l'adjudicataire    et    seront    déduits    de    la consignation du prix et des intérêts. 5- Émoluments Les   émoluments   de   la   vente,   laquelle   se   fait   sans   le   concours   du   titulaire du   droit,   sont   calculés   sur   la   base   du   tarif   des   notaires.   Ils   sont   exclusifs des    honoraires    d'agence    immobilière,    sauf    stipulations    contractuelles séparées.   En   fait,   l'intervention   de   votre   Avocat   et   du   Tribunal   remplace l'intervention du notaire et de l'agent immobilier. 6- Honoraires En   sus   des   émoluments,   votre   Avocat   a   le   droit   de   vous   demander   des honoraires.   Ces   honoraires   sont   librement   négociés.   En   cas   de   désaccord, le Bâtonnier est compétent pour trancher le litige. 7- Divers En   sus   de   toutes   les   sommes   précitées,   votre   avocat   peut   vous   demander le   paiement   de   diverses   sommes   à   savoir   notamment   :   droit   de   plaidoirie, déclaration,     extrait     d'acte,     réquisition     d'état     hypothécaire,     publicité foncière,   honoraire   de   publication,   notification   au   syndic   de   la   copropriété (Article 20 de la loi du 20 juillet 1965), etc.… Notre   SCP   peut   vous   établir   un   devis   estimatif   de   ce   que   coûtera   votre achat immobilier pour un prix d'adjudication donné.